Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 durchläuft eine Phase der Neuausrichtung. Nach zwei Jahren rückläufiger Transaktionsvolumina und Preisadjustierungen zeichnen mehrere regulatorische und strukturelle Signale die Bedingungen für Kauf, Verkauf und Mietinvestitionen in Frankreich neu. Zwischen der Reform des DPE, die für 2027 geplant ist, einem Gesetzesentwurf zur Wohnungskrise, der in der Nationalversammlung diskutiert wird, und einem Mietangebot, das in den großen Agglomerationen rarer wird, hat sich die Landschaft grundlegend verändert.
Neuer DPE 2027 und Umklassifizierung von elektrisch beheizten Wohnungen
Das Energieeffizienzdiagnose bleibt eines der konkretesten Instrumente zur Bewertung eines alten Immobilienobjekts. Die für 2027 erwartete Reform sieht vor, den auf Strom angewandten Koeffizienten zu ändern, der von 1,9 auf 1,7 sinken würde. Diese Neuberechnung könnte es elektrisch beheizten Wohnungen ermöglichen, ihre Energieklassifizierung ohne neue Besichtigung zu verbessern, dank einer aktualisierten Bescheinigung.
Für Investoren ist diese Änderung nicht unerheblich. Eine heute in der Kategorie F oder G eingestufte Immobilie, die bald für die Vermietung verboten sein könnte, könnte ohne zusätzliche Arbeiten in die Kategorie E fallen. Die betroffenen Vermieter sollten daher den regulatorischen Zeitplan genau im Auge behalten, bevor sie kostspielige Renovierungen in Angriff nehmen.
Parallel dazu können Fachleute, die die Marktentwicklung verfolgen, die Website Mon Hebdo Immo konsultieren, um diese Daten mit den lokalen Preis- und Transaktionsdynamiken abzugleichen.
Krise des Mietangebots: Ein deutlich rückläufiger Anzeigestock
Die Entwicklung der Preise und der Immobilienkreditzinsen zieht die mediale Aufmerksamkeit auf sich. Das prägendste Phänomen im Jahr 2026 liegt im Bereich des Mietangebots. Der Stock an Mietanzeigen ist geringer als 2021, mit einer besonders sichtbaren Anspannung in Paris und den großen Metropolen.
Drei kombinierte Faktoren tragen zu diesem Mangel bei:
- Der schrittweise Rückzug energieintensiver Wohnungen (Klassen F und G) aus dem Mietmarkt aufgrund von Vermietungsverboten.
- Die Verlangsamung des Neubaus, die die Abgänge aus dem bestehenden Bestand nicht mehr ausgleicht.
- Die Schwierigkeiten der Vermieter-Investoren, die mit einer als weniger günstig empfundenen Besteuerung und steigenden Renovierungskosten konfrontiert sind.
Diese Angebotsverknappung schafft ein dauerhaftes Ungleichgewicht. Mieter, insbesondere in angespannten Gebieten, sehen sich einer erhöhten Konkurrenz und längeren Suchzeiten gegenüber. Für Investoren mag die Bruttomietrendite attraktiv erscheinen, aber der Zugang zur zu renovierenden Immobilie und die Kosten für die Instandhaltungsarbeiten absorbieren einen wachsenden Teil der Rentabilität.
Verlängerung der Mietpreisregulierung und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten
Die Regulierung der Mietpreisentwicklung in angespannten Zonen wurde bis zum 31. Juli 2027 verlängert. Dieses Mechanismus begrenzt die Erhöhungen bei einer Neuvermietung oder einer Mietvertragsverlängerung, ohne jedoch eine generelle Deckelung im gesamten Land einzuführen. Die Städte, die bereits einer strengen Regulierung unterliegen (Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux), behalten ihre lokalen Regelungen parallel bei.
Seit Februar 2026 zielt ein neues steuerliches Abschreibungsmodell auf leerstehende Wohnungen ab, die mindestens neun Jahre lang als Hauptwohnsitz vermietet werden. Dieses Modell betrifft sowohl Neubauten als auch Altbauten, die umfangreiche Renovierungsarbeiten erfahren haben, mit zu beachtenden Mietobergrenzen.
Zu überwachende Zulassungsvoraussetzungen
Das Modell setzt kumulative Kriterien voraus. Die Wohnung muss unmöbliert vermietet werden, der Mietvertrag muss sich auf einen Hauptwohnsitz beziehen, und die Mindestbindungsdauer beträgt neun Jahre. Die Mietobergrenzen variieren je nach geografischen Zonen. Bei Altbauten müssen die durchgeführten Arbeiten einen signifikanten Teil der Gesamtkosten des Projekts darstellen.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind hinsichtlich der tatsächlichen Attraktivität dieses Modells unterschiedlich. Einige Investoren sind der Meinung, dass die Mietobergrenzen die Rentabilität in den Metropolen, wo die Erwerbspreise hoch bleiben, verringern. Andere sehen darin eine Chance in mittelgroßen Städten, wo das Bauland erschwinglich bleibt und die Mietnachfrage stabil ist.
Gesetzesentwurf zur Wohnungskrise: Was der diskutierte Text vorsieht
Ein Gesetzesentwurf, der sich mit der Wohnungskrise befasst, wird derzeit in der Nationalversammlung geprüft. Der Text sieht vor, den lokalen Akteuren mehr Verantwortung zu übertragen und einige Einschränkungen bei Bau und Renovierung zu lockern.
Die verfügbaren Daten erlauben es noch nicht, die konkreten Auswirkungen dieser Bestimmungen zu messen, da der Text noch nicht endgültig angenommen wurde. Mehrere Artikel befassen sich mit der Vereinfachung der Planungsverfahren und mit Anpassungen der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern.
Was sich für Eigentümer und Mieter ändern könnte
Unter den diskutierten Maßnahmen zielen einige darauf ab:
- Die Umwandlung leerstehender Büros in Wohnungen zu erleichtern, um das Angebot in angespannten Zonen zu erhöhen.
- Die Regeln der Eigentümergemeinschaft anzupassen, um die Entscheidungen über energetische Renovierungen zu erleichtern.
- Die Informationspflichten der Vermieter bei der Vermietung einer renovierten Immobilie zu überprüfen.
Der Immobilienmarkt in Frankreich im Jahr 2026 ist durch eine Spannung zwischen steuerlichen und regulatorischen Maßnahmen gekennzeichnet, die versuchen, die Mietinvestitionen anzukurbeln, und strukturellen Einschränkungen, die das Angebot an verfügbaren Wohnungen begrenzen. Die Reform des DPE 2027, die verlängerte Mietpreisregulierung und der diskutierte Gesetzesentwurf zeichnen einen dynamischen Rahmen.
Käufer und Investoren, die diese regulatorischen Entwicklungen antizipieren, haben einen Vorteil, vorausgesetzt, sie überprüfen die tatsächlichen Auswirkungen jeder Maßnahme auf ihr Projekt und ihren lokalen Markt.
