Il mercato immobiliare francese nel 2026 sta attraversando una fase di ricalibratura. Dopo due anni di calo dei volumi di transazioni e di aggiustamento dei prezzi, diversi segnali normativi e strutturali ridefiniscono le condizioni di acquisto, vendita e investimento locativo in Francia. Tra la riforma del DPE prevista per il 2027, un progetto di legge sulla crisi abitativa in discussione all’Assemblea nazionale e un’offerta locativa che si sta riducendo nelle grandi agglomerazioni, il panorama è cambiato radicalmente.
Nuovo DPE 2027 e riclassificazione degli immobili riscaldati elettricamente
Il diagnostic di prestazione energetica rimane uno dei fattori più concreti sulla valutazione di un immobile antico. La riforma attesa per il 2027 prevede di modificare il coefficiente applicato all’elettricità, che passerebbe da 1,9 a 1,7. Questo ricalcolo potrebbe consentire a immobili riscaldati elettricamente di migliorare la loro classificazione energetica senza una nuova visita, grazie a un’attestazione aggiornata.
Per gli investitori, questa modifica non è trascurabile. Un immobile classificato F o G oggi, presto vietato per l’affitto, potrebbe passare in categoria E senza lavori aggiuntivi. I proprietari locatori interessati hanno quindi interesse a seguire da vicino il calendario normativo prima di intraprendere ristrutturazioni costose.
Parallelamente, i professionisti che seguono le notizie del mercato possono consultare il sito Mon Hebdo Immo per incrociare questi dati con le dinamiche locali di prezzi e transazioni.
Crisi dell’offerta locativa: un stock di annunci in forte calo
L’evoluzione dei prezzi e dei tassi di interesse sui mutui attira l’attenzione dei media. Il fenomeno più strutturante del 2026 si colloca nel campo dell’offerta locativa. Il stock di annunci di affitto è inferiore a quello del 2021, con una tensione particolarmente visibile a Parigi e nelle grandi metropoli.
Tre fattori combinati alimentano questa scarsità:
- Il ritiro progressivo degli immobili energivori (classi F e G) dal parco locativo, sotto l’effetto dei divieti di affitto.
- Il rallentamento della costruzione di nuovi edifici, che non compensa più le uscite dal parco esistente.
- Le difficoltà dei locatori investitori, confrontati con una tassazione percepita come meno favorevole e con costi di ristrutturazione in aumento.
Questa contrazione dell’offerta crea un disequilibrio duraturo. Gli inquilini, soprattutto nelle zone tese, si trovano ad affrontare una concorrenza crescente e tempi di ricerca che si allungano. Per gli investitori, il rendimento locativo lordo può sembrare attraente, ma l’accesso all’immobile da ristrutturare e il costo dei lavori di messa in conformità assorbono una parte crescente della redditività.
Controllo degli affitti prolungato e dispositivo di ammortamento fiscale
Il controllo dell’evoluzione degli affitti nelle zone tese è stato prolungato fino al 31 luglio 2027. Questo meccanismo limita gli aumenti durante un nuovo affitto o un rinnovo di contratto, senza però instaurare un tetto generale su tutto il territorio. Le città già soggette a un controllo rigoroso (Parigi, Lione, Montpellier, Bordeaux) mantengono i loro dispositivi locali in parallelo.
Da febbraio 2026, un nuovo dispositivo di ammortamento fiscale mira agli immobili vuoti affittati come residenza principale per almeno nove anni. Questo meccanismo riguarda il nuovo collettivo e l’antico che ha subito lavori significativi, con tetti di affitto da rispettare.
Condizioni di idoneità da monitorare
Il dispositivo impone criteri cumulativi. L’immobile deve essere affittato vuoto, il contratto deve riguardare una residenza principale e la durata minima di impegno è di nove anni. I tetti di affitto variano a seconda delle zone geografiche. Per l’antico, i lavori effettuati devono rappresentare una parte significativa del costo totale dell’operazione.
I feedback sul campo divergono sull’attrattiva reale di questo dispositivo. Alcuni investitori ritengono che i tetti di affitto rendano l’operazione poco redditizia nelle metropoli dove i prezzi di acquisto rimangono elevati. Altri vi vedono un’opportunità nelle città medie, dove il terreno rimane accessibile e la domanda locativa è stabile.
Progetto di legge sulla crisi abitativa: cosa prevede il testo in discussione
Un progetto di legge dedicato alla crisi abitativa è attualmente in fase di esame all’Assemblea nazionale. Il testo prevede di conferire maggiori responsabilità agli attori locali e di allentare alcune restrizioni che gravano sulla costruzione e sulla ristrutturazione.
I dati disponibili non consentono ancora di misurare l’impatto concreto di queste disposizioni, poiché il testo non è stato definitivamente adottato. Diversi articoli riguardano la semplificazione delle procedure urbanistiche e aggiustamenti relativi ai rapporti tra locatori e inquilini.
Cosa potrebbe cambiare per i proprietari e gli inquilini
Tra le misure discusse, alcune mirano a:
- Facilitare la trasformazione di uffici vuoti in alloggi, per aumentare l’offerta nelle zone tese.
- Adattare le regole di condominio per fluidificare le decisioni di ristrutturazione energetica collettiva.
- Rivedere gli obblighi informativi dei locatori durante l’affitto di un immobile ristrutturato.
Il mercato immobiliare in Francia nel 2026 si caratterizza per una tensione tra misure fiscali e normative che cercano di rilanciare l’investimento locativo, e vincoli strutturali che limitano l’offerta di alloggi disponibili. La riforma del DPE 2027, il controllo prolungato degli affitti e il progetto di legge in discussione delineano un quadro in evoluzione.
Gli acquirenti e gli investitori che anticipano queste evoluzioni normative hanno un vantaggio, a condizione di verificare l’impatto reale di ogni misura sul loro progetto e sul loro mercato locale.
