De Franse vastgoedmarkt in 2026 bevindt zich in een fase van herkalibratie. Na twee jaar van daling van de transacties en aanpassing van de prijzen, tekenen verschillende regelgevende en structurele signalen de voorwaarden voor aankoop, verkoop en verhuurinvesteringen in Frankrijk opnieuw uit. Tussen de herziening van het DPE die voor 2027 is gepland, een wetsvoorstel over de woningcrisis dat momenteel in de Nationale Assemblee wordt besproken, en een aanbod van huurwoningen dat schaars wordt in de grote agglomeraties, is het landschap veranderd.
Nieuw DPE 2027 en herclassificatie van woningen verwarmd met elektriciteit
Het energieprestatiecertificaat blijft een van de meest concrete hefboom op de waarde van een oud vastgoed. De hervorming die voor 2027 wordt verwacht, voorziet in een wijziging van de coëfficiënt die op elektriciteit wordt toegepast, die zou dalen van 1,9 naar 1,7. Deze herberekening zou het mogelijk maken voor woningen verwarmd met elektriciteit om hun energieclassificatie te verbeteren zonder een nieuw bezoek, dankzij een geactualiseerde verklaring.
Voor investeerders is deze wijziging niet onbelangrijk. Een woning die vandaag de classificatie F of G heeft, binnenkort verboden voor verhuur, zou zonder extra werkzaamheden in categorie E kunnen vallen. De betrokken verhuurders hebben er dus belang bij om de regelgevende kalender nauwlettend te volgen voordat zij dure renovaties aangaan.
Daarnaast kunnen professionals die het nieuws van de markt volgen de website Mon Hebdo Immo raadplegen om deze gegevens te combineren met de lokale prijs- en transactiedynamiek.
Crise van het huuraanbod: een merkbare daling van het aantal advertenties
De evolutie van de prijzen en de hypotheekrentes trekt de media-aandacht. Het meest structurele fenomeen van 2026 bevindt zich aan de kant van het huuraanbod. De voorraad huuradvertenties is lager dan die van 2021, met een spanning die vooral zichtbaar is in Parijs en de grote metropolen.
Drie gecombineerde factoren voeden deze schaarste:
- De geleidelijke terugtrekking van energie-intensievere woningen (klassen F en G) uit de huurmarkt, onder invloed van de verhuurverboden.
- De vertraging van de nieuwbouw, die de uitval van de bestaande voorraad niet meer compenseert.
- De moeilijkheden van investerende verhuurders, geconfronteerd met een als minder gunstig ervaren belastingklimaat en stijgende renovatiekosten.
Deze krimp van het aanbod creëert een duurzaam onevenwicht. Huurders, vooral in de krappe gebieden, worden geconfronteerd met een toegenomen concurrentie en langere zoektijden. Voor investeerders kan het bruto huur rendement aantrekkelijk lijken, maar de toegang tot de te renoveren woning en de kosten van de conformiteitswerkzaamheden nemen een steeds groter deel van de winstgevendheid in beslag.
Verlenging van de huurprijsregulering en fiscaal afschrijvingsmechanisme
De regulering van de huurprijsontwikkeling in krappe gebieden is verlengd tot 31 juli 2027. Dit mechanisme beperkt de verhogingen bij een verhuur of een verlenging van het huurcontract, zonder echter een algemene plafonnering op het hele grondgebied in te voeren. De steden die al onder strikte regulering vallen (Parijs, Lyon, Montpellier, Bordeaux) behouden hun lokale regelingen parallel.
Sinds februari 2026 richt een nieuw fiscaal afschrijvingsmechanisme zich op ongemeubileerde woningen die als hoofdverblijf gedurende ten minste negen jaar worden verhuurd. Dit mechanisme betreft zowel nieuwbouw als bestaande woningen die belangrijke werkzaamheden hebben ondergaan, met te respecteren huurplafonds.
Te volgen voorwaarden voor geschiktheid
Het mechanisme stelt cumulatieve criteria. De woning moet ongemeubileerd worden verhuurd, het huurcontract moet betrekking hebben op een hoofdverblijf, en de minimale verbintenisduur is negen jaar. De huurplafonds variëren afhankelijk van de geografische zones. Voor bestaande woningen moeten de uitgevoerde werkzaamheden een significante bijdrage leveren aan de totale kosten van de operatie.
De ervaringen op het terrein verschillen over de werkelijke aantrekkelijkheid van dit mechanisme. Sommige investeerders zijn van mening dat de huurplafonds de constructie weinig rendabel maken in de metropolen waar de aankoopprijzen hoog blijven. Anderen zien het als een kans in middelgrote steden, waar de grondprijzen toegankelijk blijven en de huurvraag stabiel is.
Wetsvoorstel over de woningcrisis: wat het tekstvoorstel inhoudt
Een wetsvoorstel dat aan de woningcrisis is gewijd, wordt momenteel in de Nationale Assemblee besproken. De tekst voorziet in het toekennen van meer verantwoordelijkheden aan lokale actoren en het versoepelen van bepaalde beperkingen die op de bouw en renovatie rusten.
De beschikbare gegevens maken het nog niet mogelijk om de concrete impact van deze bepalingen te meten, aangezien de tekst nog niet definitief is aangenomen. Verschillende artikelen hebben betrekking op de vereenvoudiging van de procedures voor ruimtelijke ordening en op aanpassingen met betrekking tot de relaties tussen verhuurders en huurders.
Wat er zou kunnen veranderen voor eigenaren en huurders
Onder de besproken maatregelen zijn er enkele die gericht zijn op:
- Het vergemakkelijken van de transformatie van leegstaande kantoren in woningen, om het aanbod in krappe gebieden te vergroten.
- Het aanpassen van de regels voor mede-eigendom om de beslissingen over collectieve energie-renovaties te vergemakkelijken.
- Het herzien van de informatieverplichtingen van verhuurders bij de verhuur van een gerenoveerde woning.
De vastgoedmarkt in Frankrijk in 2026 wordt gekenmerkt door een spanning tussen fiscale en regelgevende maatregelen die proberen de verhuurinvesteringen te stimuleren, en structurele beperkingen die het aanbod van beschikbare woningen beperken. De herziening van het DPE 2027, de verlengde huurprijsregulering en het wetsvoorstel in discussie schetsen een beweeglijk kader.
Kopers en investeerders die deze regelgevende evoluties anticiperen, hebben een voordeel, op voorwaarde dat ze de werkelijke impact van elke maatregel op hun project en hun lokale markt controleren.
