O mercado imobiliário francês em 2026 atravessa uma fase de recalibração. Após dois anos de queda nos volumes de transações e ajuste de preços, vários sinais regulatórios e estruturais redesenham as condições de compra, venda e investimento locativo na França. Entre a reformulação do DPE prevista para 2027, um projeto de lei sobre a crise da habitação em discussão na Assembleia Nacional e uma oferta locativa que se torna escassa nas grandes aglomerações, a paisagem mudou de natureza.
Novo DPE 2027 e reclassificação dos imóveis aquecidos por eletricidade
O diagnóstico de desempenho energético continua sendo um dos alavancadores mais concretos sobre o valor de um imóvel antigo. A reforma esperada para 2027 prevê modificar o coeficiente aplicado à eletricidade, que passaria de 1,9 para 1,7. Esse recálculo poderia permitir que imóveis aquecidos por eletricidade melhorassem sua classificação energética sem nova visita, graças a um atestado atualizado.
Para os investidores, essa modificação não é irrelevante. Um imóvel classificado como F ou G hoje, em breve proibido para locação, poderia passar para a categoria E sem trabalhos adicionais. Os proprietários locadores envolvidos, portanto, têm interesse em acompanhar de perto o calendário regulatório antes de iniciar reformas custosas.
Paralelamente, os profissionais que acompanham as notícias do mercado podem consultar o site Mon Hebdo Immo para cruzar esses dados com as dinâmicas locais de preços e transações.
Crise da oferta locativa: um estoque de anúncios em queda acentuada
A evolução dos preços e das taxas de crédito imobiliário capta a atenção da mídia. O fenômeno mais estruturante de 2026 está do lado da oferta locativa. O estoque de anúncios de locação é inferior ao de 2021, com uma tensão particularmente visível em Paris e nas grandes metrópoles.
Três fatores combinados alimentam essa escassez:
- A retirada progressiva dos imóveis energeticamente ineficientes (classes F e G) do parque locativo, sob efeito das proibições de locação.
- A desaceleração da construção nova, que não compensa mais as saídas do parque existente.
- As dificuldades dos locadores investidores, confrontados com uma tributação percebida como menos favorável e com custos de reforma em alta.
Essa contração da oferta cria um desequilíbrio duradouro. Os locatários, especialmente nas áreas tensionadas, enfrentam uma concorrência aumentada e prazos de busca que se alongam. Para os investidores, o rendimento locativo bruto pode parecer atraente, mas o acesso ao imóvel a ser reformado e o custo das obras de adequação absorvem uma parte crescente da rentabilidade.
Controle dos aluguéis prorrogado e dispositivo de amortização fiscal
O controle da evolução dos aluguéis em área tensionada foi prorrogado até 31 de julho de 2027. Esse mecanismo limita os aumentos durante uma nova locação ou renovação de contrato, sem, no entanto, estabelecer um teto generalizado em todo o território. As cidades já sujeitas a um controle rigoroso (Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux) mantêm seus dispositivos locais em paralelo.
Desde fevereiro de 2026, um novo dispositivo de amortização fiscal visa os imóveis vazios alugados como residência principal por pelo menos nove anos. Esse mecanismo abrange o novo coletivo e o antigo que passou por reformas significativas, com tetos de aluguéis a serem respeitados.
Condições de elegibilidade a serem monitoradas
O dispositivo impõe critérios cumulativos. O imóvel deve ser alugado vazio, o contrato deve se referir a uma residência principal, e a duração mínima de compromisso é de nove anos. Os tetos de aluguéis variam conforme as zonas geográficas. Para o antigo, as obras realizadas devem representar uma parte significativa do custo total da operação.
Os retornos de campo divergem sobre a atratividade real desse dispositivo. Alguns investidores acreditam que os tetos de aluguéis tornam o arranjo pouco rentável nas metrópoles onde os preços de aquisição permanecem elevados. Outros veem uma oportunidade nas cidades médias, onde o terreno continua acessível e a demanda locativa é estável.
Projeto de lei sobre a crise da habitação: o que prevê o texto em discussão
Um projeto de lei dedicado à crise da habitação está em exame na Assembleia Nacional. O texto prevê confiar mais responsabilidades aos atores locais e flexibilizar algumas restrições que pesam sobre a construção e a reforma.
Os dados disponíveis ainda não permitem medir o impacto concreto dessas disposições, uma vez que o texto não foi adotado definitivamente. Vários artigos tratam da simplificação dos procedimentos de urbanismo e de ajustes referentes às relações entre locadores e locatários.
O que pode mudar para proprietários e locatários
Entre as medidas discutidas, algumas visam:
- Facilitar a transformação de escritórios vagos em habitações, para aumentar a oferta nas áreas tensionadas.
- Adaptar as regras de condomínio para agilizar as decisões de reforma energética coletiva.
- Rever as obrigações de informação dos locadores ao colocar um imóvel reformado para locação.
O mercado imobiliário na França em 2026 se caracteriza por uma tensão entre medidas fiscais e regulatórias que tentam relançar o investimento locativo, e restrições estruturais que limitam a oferta de imóveis disponíveis. A reformulação do DPE 2027, o controle prorrogado dos aluguéis e o projeto de lei em discussão desenham um quadro em movimento.
Os compradores e investidores que antecipam essas evoluções regulatórias têm uma vantagem, desde que verifiquem o impacto real de cada medida em seu projeto e em seu mercado local.
